Les conseils d’un investisseur immobilier pour booster la performance énergétique de ses biens

Brice T. travaille en tant qu’investisseur immobilier. Son activité principale consiste à acheter des biens, les revaloriser grâce à la réalisation de travaux, puis les revendre ou les mettre en location longue durée ou saisonnière.

Comment décidez-vous des travaux à réaliser pour améliorer la performance énergétique d’un logement ?

Je me fie aux préconisations du diagnostiqueur et j’identifie les travaux à réaliser pour avoir un DPE intéressant.

Quels sont les postes de travaux les plus récurrents ?

C’est vraiment du cas par cas, mais majoritairement : l’isolation des murs périphériques, le changement du ballon d’eau chaude par un modèle électrique à haute performance, des radiateurs électriques NF 3 étoiles, une VMC, le changement des fenêtres en double vitrage. Changer un radiateur ou ajouter une VMC peut suffire à faire gagner une lettre sur le DPE.

Les choix sont-ils différents en achat revente ?

Les travaux sont les mêmes, mais on va changer les fenêtres systématiquement pour rassurer l’acheteur et améliorer l’esthétique.
On va aussi travailler le confort acoustique avec une sous couche thermique et phonique, un faux plafond isolé, une VMC ultra silencieuse.

Faites-vous d’autres choix favorables aux économies d’énergie ?

On travaille par zones de lumière pour éviter d’allumer toutes les ampoules d’une pièce avec un interrupteur par exemple. C’est plus cher en travaux, mais ça permet de réduire la consommation.

Voyez-vous un impact réel sur la consommation ?

Je n’ai pas toujours de point de comparaison, mais l’amélioration de la performance énergétique d’après les DPE me fait gagner entre 15 et 30 %.

Répartition des charges et suivi de la consommation d’énergie

Comment gérez-vous l’énergie dans les logements loués à l’année ?

Quand je suis sur une location meublée classique, qui est la résidence principale du locataire, les charges d’énergie sont supportées par le locataire. Quand j’achète un appartement de ce type, je le rénove et je passe tout électrique.

Pourquoi ce choix du tout électrique ?

Pour des questions de simplicité : un seul abonnement pour le locataire, pas d’entretien de chaudière, des frais limités puisque le gaz fluctue beaucoup plus que l’électricité, et moins de risques d’incendie pour du locatif.
Je passe tout électrique, sauf quand je suis en copropriété avec un chauffage collectif au gaz ou au fioul.

Dans quels cas l’énergie est-elle à votre charge ?

C’est le cas en colocation, quand j’ai un bail unique avec intégration des charges, et en location saisonnière.

Comment suivez-vous la consommation dans ces logements ?

Tous mes biens sont chez TotalEnergies. Tous les mois, je reçois un bilan de consommation qui me permet de comparer avec l’année précédente. J’ai aussi des alertes de consommation.

Ces alertes vous ont-elles déjà permis de détecter des anomalies ?

Oui. Sur un immeuble à Valenciennes, j’ai vu que la consommation avait doublé par rapport à l’année précédente. En creusant, j’ai découvert que le minuteur de la lumière était cassé et que l’éclairage restait allumé en permanence.

Garder la main sur les consommations sans contrôler les usages

Essayez-vous d’impliquer les locataires de courte durée dans la maîtrise de la consommation ?

Non. Les locataires qui sont là dans le cadre d’un voyage ne sont pas chez eux, ils n’ont pas envie d’être moralisés. Je demande simplement au personnel de ménage de baisser ou couper les radiateurs après leur départ.
J’ai déjà eu un voyageur de 4 jours qui consommait plus qu’un autre resté 10 jours. Ça dépend complètement des habitudes de vie.

Utilisez-vous des équipements de pilotage de la consommation ?

Sur certaines locations saisonnières, oui, avec des thermostats connectés qui permettent de bloquer le chauffage à 19°, de couper lors de l’ouverture des fenêtres, et de s’adapter à la météo.