Locataire, propriétaire, travaux et entretien : qui paie quoi ?

Il faut savoir que certains entretiens courants dans le logement sont à la charge du locataire. Par exemple, l’entretien de la VMC par le locataire est une obligation légale à laquelle il ne peut déroger. Entretien de la chaudière, panne du ballon d’eau chaude, problème de prises électriques... Un logement doit être loué décent et en bon état, cependant l’entretien et les réparations à effectuer restent courants. Il arrive donc souvent de nous demander qui doit en assurer l’entretien et qui, du propriétaire ou du locataire, a la charge de contacter un professionnel le cas échéant. Découvrez notre dossier sur les droits et obligations pour l’entretien de la VMC et des autres équipements d’un logement.
 

Locataire : j’entretiens mon logement

Selon l'article 7d de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est en charge de « l'entretien courant du logement, des équipements, mentionnés au contrat et les menus réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définit par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
 

En clair, cela stipule que pour une liste d'équipements, l'entretien revient au locataire. À défaut, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes correspondantes aux réparations locatives qui n'ont pas été effectuées par le locataire, justificatifs à l'appui.
 

Dans un logement qu'il loue, le locataire doit procéder à l'entretien :  

• de la plomberie et du chauffage : entretien courant des robinets, siphons et ouvertures d’aération, nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries, ramonage des conduits d’évacuation etc.
• des équipements électriques : remplacement des interrupteurs, prises de courant, fusibles, ampoules, réparation ou remplacement des baguettes ou gaines de protection etc.
• du jardin privatif, des auvents, terrasses et gouttières,
• des portes et fenêtres : menues réparations sur les poignées, les mécanismes de fermeture, le remplacement des vitres détériorées, le graissage des mécanismes. A noter que pour les volets, le locataire est tenu de les réparer si la dégradation lui est imputable, sinon ce sera le bailleur qui en aura la charge.
• des parties intérieures : propreté des murs et plafonds, maintien du bon fonctionnement des dispositifs de fermeture des placards. En cas de trous, de tâches, le locataire réalise à ses frais de petits raccords de peintures, moquette, linoléums et même quelques lattes de parquet ou petits morceaux de menuiserie pour les plinthes.

Sachez que pour la location aussi des diagnostics immobiliers sont obligatoires. Leur contenu peut vous éclairer sur l’état de l’installation électrique, par exemple. En tant que locataire, cela peut vous éclairer sur les divers entretiens que vous devrez prévoir.
 

J’ai un équipement en panne !

Lorsqu’un équipement est mentionné dans le bail (réfrigérateur, sèche-linge, machine à laver etc), l'entretien revient au locataire qui doit en assurer l’entretien et les menues réparations. Les travaux d’entretien par le locataire restent à sa charge, si cela concerne un des points précisés par la loi du 6 juillet 1989. Cependant, en cas de vétusté (usure normale), c’est le propriétaire qui doit prendre en charge le coût d'un dépannage ou d'un changement.
 

En clair, si votre ballon d’eau chaude tombe en panne ou est défectueux, ce sera au propriétaire de procéder aux réparations à ses frais. De même, si l'entretien de la chaudière est effectué tous les ans, mais que celle-ci ne fonctionne plus ou que la chasse fuit malgré vos soins.

Attention, si la casse est due à un usage « anormal », la réparation sera à la charge du locataire. 

 

Les cas de vétusté ou de force majeure à la charge du propriétaire

En cas de défaut de construction (un défaut d’étanchéité, une fissure dans un mur) ou de force majeure (une tempête, un glissement de terrain, un tremblement de terre), là aussi les réparations incombent au propriétaire.
 

Vous devrez vous tourner vers votre assurance pour être indemnisé des frais que vous engagerez pour remplacer les papiers peints ou les meubles endommagés par exemple. Cependant, ce sera au propriétaire d’entreprendre les travaux pour remédier aux infiltrations. 

 

Travaux d’économie d’énergie et participation du locataire

À l’issue de la réalisation de travaux destinés à économiser l’énergie, le propriétaire peut demander à son locataire une participation mensuelle fixe et non révisable s’élevant au maximum à la moitié de l’économie de charges estimée, et ce, pour une durée maximale de 15 ans.
 

Cependant, avant les travaux, le propriétaire doit consulter son locataire et lui présenter le contenu des travaux, leurs modalités de réalisation et les bénéfices attendus en termes d’économies d’énergie. 

 

Aménager n’est pas transformer !

En tant que locataire, vous pouvez aménager votre logement, par exemple décider de poser de la moquette ou de changer les peintures, sans autorisation de votre propriétaire. L’entretien revient au locataire pour tout ce qui concerne les aménagements, dans la mesure où ils sont autorisés par le bail.
 

Par contre, vous ne pouvez pas transformer complètement une pièce (changer une chambre en cuisine par exemple), supprimer ou faire construire de nouvelles cloisons, abattre une majeure partie des arbres ou remplacer une douche par une baignoire sans l'autorisation écrite de votre propriétaire. De telles initiatives vous feraient prendre le risque de payer des frais de remise en état au moment où vous quitterez les lieux.

 

Récapitulatif : l’entretien à la charge du locataire ou du propriétaire

• Intérieurs et extérieurs :
  Entretien par le locataire et menues réparations
  Propriétaire : Réfection et remplacement en cas de vétusté.
   
• Murs et sols :
  Entretien par le locataire des revêtements qu’il a abîmés, changement de petits éléments, rebouchage des trous et réfection si le locataire n'a pas assez aéré.
  Propriétaire : Réfection si les dommages sont causés par la vétusté ou l'humidité.
   
• Installations électriques :
  Entretien par le locataire et menues réparations.
  Propriétaire : Remplacement si vétusté.
   
• Chauffage :
  Entretien par le locataire et menues réparations.
  Propriétaire : Réfection et remplacement en cas de vétusté.
   
• Travaux d'économies d'énergie :
  Le propriétaire peut demander à son locataire une participation mensuelle fixe. Cependant, il peut bénéficier d’une aide à la rénovation énergétique pour réaliser ces travaux.
  
   

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