Qu’est-ce qu’un diagnostic immobilier obligatoire ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont un ensemble de vérifications techniques et de documents officiels, regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), qui doivent être fournis par le vendeur ou le bailleur lors d'une transaction (vente ou location) en France. Leur objectif principal est de garantir la transparence en informant l'acquéreur ou le locataire de l'état réel du bien, notamment concernant sa performance énergétique (DPE), la présence de substances dangereuses (amiante, plomb), et les risques environnementaux (ERP). Ces diagnostics sont imposés par la loi pour protéger la santé publique et l'environnement.
Les diagnostics obligatoires pour la location
Le cadre légal et réglementaire
Une loi pour encadrer les diagnostics obligatoires à la location
C’est la loi du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, mise à jour par les décrets de la loi ALUR, qui impose désormais des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location. Cette loi visant à améliorer les rapports locatifs entre bailleurs et locataires demande au bailleur de fournir un dossier de diagnostic obligatoire pour la location. Grâce à ce diagnostic obligatoire, le locataire aura un premier aperçu de sa future facture d'électricité. Ce DDT doit être annexé au contrat de location lors de la signature du bail ou de son renouvellement. Il doit être valide et avoir été délivré par diagnostiqueur certifié COFRAC (Comité français d'accréditation), garantissant la fiabilité et l'opposabilité des diagnostics.
Ces diagnostics obligatoires à la location sont différents selon :
- Le type de bien ;
- L’année de construction ;
- Si le bien est individuel ou en copropriété.
Le non-respect de l'obligation de fournir les diagnostics peut entraîner des sanctions importantes : nullité du bail, diminution du loyer, engagement de la responsabilité civile professionnelle du bailleur, et impossibilité d'exonérer la garantie des vices cachés correspondante.
Le diagnostic obligatoire pour la location concerne aussi bien les maisons que les appartements. Le bien peut être de type individuel ou être situé dans un immeuble en copropriété. Les logements sont classés selon trois catégories :
- Ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 01/01/1949 ;
- Ceux dont le permis de construire se situe entre 1949 et le 01/07/1997 ;
- Les maisons ou appartements construits après le 01/07/1997.
Selon la date du permis de construire, vous devrez réaliser certains diagnostics obligatoires à la location.
Pour tous les logements à la location, quelle que soit la date de construction, sont obligatoires :
- Le diagnostic de performance énergétique, DPE, qui fait état de la consommation énergétique annuelle et des émissions de gaz à effet de serre du logement, avec une classification de A à G ;
- L'état des risques et pollutions (ERP), anciennement ERNMT, qui précise tous les risques naturels, miniers et technologiques qui entourent l'habitation ;
- Le diagnostic de surface Loi Boutin, qui spécifie la surface habitable réelle du logement.
Ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 01/01/1949
Pour un bien construit avant le 01/01/1949, le diagnostic obligatoire à la location doit comprendre en plus des points précédents :
- Le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), aussi appelé diagnostic plomb, qui fait un constat de la présence de plomb, notamment dans les peintures des boiseries et des murs ;
- Le diagnostic électrique qui fait état de l’installation électrique du logement ;
- Le DAPP (dossier amiante des parties privatives), appelé diagnostic amiante, qui précise si de l’amiante a été détecté dans les parties privatives du logement : il ne concerne que les appartements ;
- Le diagnostic gaz relatif aux installations de gaz :Il concerne tous les logements équipés d'une installation intérieure de gaz de plus de 15 ans.
Ceux dont le permis de construire se situe entre 1949 et le 01/07/1997
Pour un logement dont le permis de construire a été délivré entre 1949 et le 01/07/1997, le diagnostic obligatoire à la location doit contenir :
- Le DPE (diagnostic obligatoire à la location, permettant de connaître la performance énergétique du logement) ;
- L'ERP ;
- Le diagnostic de surface Loi BOUTIN ;
- Le DAPP, qui ne concerne que les appartements ;
- Le diagnostic électrique.
Les maisons ou appartements construits après le 01/07/1997.
Pour les biens loués qui ont été construits après le 01/07/1997, le bailleur doit indexer au contrat de location :
- Le DPE ;
- L’ERNMT ;
- La surface habitable Loi Boutin ;
- Le diagnostic gaz et électricité, diagnostic obligatoire pour la location de tous les biens loués après le 01/01/2018.
Diagnostics supplémentaires selon les zones géographiques
Certains diagnostics peuvent être requis selon la localisation du bien :
- le diagnostic mérule : obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral où la présence de ce champignon lignivore a été constatée ;
- le diagnostic bruit : pour les logements situés dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, définie par un plan d'exposition au bruit (PEB).
La durée de validité d'un diagnostic
Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ont une validité limitée. Ils devront ensuite être renouvelés. Voici la liste des diagnostics immobiliers obligatoires pour la location et leur durée de validité :
- Diagnostic ERP : 6 mois ;
- DPE : 10 ans ;
- CREP : 6 ans si présence de plomb, illimitée si absence de plomb.
DAPP : illimitée si le Diagnostic amiante parties privatives est négatif. Il est valable 3 ans s'il s'avère positif.
- Diagnostic électrique : 6 ans pour la location, 3 ans pour la vente ;
- Diagnostic gaz : 6 ans pour la location, 3 ans pour la vente ;
- Diagnostic de surface : illimitée, tant que des travaux modifiant la surface habitable n'ont pas été effectués.
Les diagnostics obligatoires pour la vente
Tout comme les diagnostics obligatoires pour la location, certains le sont également pour la vente.
L’évolution des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente
Le premier diagnostic immobilier rendu obligatoire pour la vente date du 18/12/1996. Il s’agit du diagnostic Loi Carrez. Ce dernier vise à préciser la surface habitable des parties privatives pour un appartement, une maison ou encore un local commercial ou professionnel. Il ne concerne que les biens en copropriété. Ce dernier fait état de toutes les surfaces privatives d’un bien dont la hauteur excède 1,80 m, sans les cloisons et les murs.
Le diagnostic termite est apparu en juillet 2000, puis les autres ont suivi..Depuis 2023, l'audit énergétique est devenu obligatoire pour la vente des logements classés F ou G au DPE, considérés comme des "passoires énergétiques". D’autres sont éventuellement à prévoir pour les années à venir, comme le diagnostic de performances numériques ou le diagnostic humidité, qui informe l’acheteur de la qualité du réseau internet de la commune du logement.
Quand faire établir un diagnostic immobilier obligatoire ?
Tout comme les diagnostics obligatoires à la location, les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente varient eux aussi en fonction de la délivrance du permis de construire. Le DDT doit être annexé à la promesse de vente, ainsi que dans l’acte authentique de vente. Il doit donc être établi avant la signature définitive de l’acte authentique chez le notaire.
Si un diagnostic expire entre la signature de la promesse de vente et l'acte authentique, il doit être renouvelé aux frais du vendeur.
Depuis juillet 2021, le DPE est opposable. L'acquéreur peut se retourner contre le vendeur en cas d'erreur. Les autres diagnostics ont une valeur informative mais engagent la responsabilité du vendeur.
Ceux dont la construction a eu lieu avant le 01/01/1949.
Pour tous les biens, maisons et appartements construits avant le 01/01/1949, le DDT doit contenir :
- Le DAPP, qui fait état de la présence d’amiante ;
- Le DPE, qui établit les performances énergétiques du bien et permet de détecter l'intérêt de réaliser une éventuelle étude thermique ;
- L’ERNMT, qui précise les risques naturels, miniers et technologiques auxquels le bien peut être ou a été exposé ;
- Le CREP, qui mesure le risque d’exposition au plomb ;
- Le diagnostic électrique, qui informe sur l’installation électrique du logement ;
- Le diagnostic gaz, lorsque le bien est raccordé au gaz de ville.
Pour les biens construits entre 1949 et le 01/07/1997, les diagnostics sont les mêmes que pour les logements qui datent d’avant 1949. Seul le CREP, diagnostic plomb, n’est pas obligatoire.
Ceux dont la construction a eu lieu après le 01/07/1997.
Pour les maisons bâties après le 01/07/1997, seuls le DPE et l'ERP sont obligatoires.
À ces diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente qui varient en fonction de l'année du permis de construire, viennent s'ajouter :
- Le diagnostic Loi Carrez, qui précise la surface habitable ;
- Le diagnostic termites, qui concerne les habitations et les terrains situés dans les zones géographiques concernées ;
- Le diagnostic assainissement qui informe l'acheteur de l'état des installations d'assainissement individuelles ou collectives non raccordées au réseau public.
Diagnostics spécifiques selon le classement énergétique
Pour les logements classés F ou G (passoires énergétiques) :
- audit énergétique obligatoire (depuis avril 2023) ;
- propositions de travaux d'amélioration énergétique ;
- estimation des coûts et des économies d'énergie.
La validité des diagnostics
Pour un bien à la vente, la durée de validité de ces diagnostics immobiliers obligatoires est identique à celle des diagnostics obligatoires pour la location. À cela s'ajoutent les diagnostics qui ne concernent que la vente :
- Le diagnostic termites, valable 6 mois ;
- Le diagnostic assainissement, valable 3 ans ;
- L'audit énergétique, valable 5 ans.
Il faut noter que pour le diagnostic termite, il est important de le faire réaliser lorsque la promesse de vente est sur le point d'être signée. Si le bien reste en vente trop longtemps et que ce diagnostic obligatoire pour la vente a plus de 6 mois, il devra être réalisé une nouvelle fois.
Le coût du diagnostic obligatoire à la location et à la vente est différent lorsqu'il s'agit d'une maison et d'un appartement. En outre, plus le bien est grand, plus le prix du diagnostic augmente. Les tarifs 2025 actualisés sont les suivants :
- Diagnostic ERP : Entre 19 et 45 €.
- DPE : De 90 € à 120 € pour un appartement, de 110 € à 125 € pour une maison.
- CREP : De 115 à 175 € pour un appartement, de 195 à 225 € pour une maison.
- DAPP : Entre 80 et 110 € pour un appartement, entre 105 et 135 € pour une maison.
- Diagnostic électrique : Entre 60 et 110 € pour les appartements, de 90 € à 135 € pour les maisons.
- Diagnostic gaz : Entre 100 et 135 € selon la surface.
- Diagnostic de surface : De 50 à 70 € selon la surface.
- Loi Carrez : De 70 € à 100 € pour un appartement en copropriété, de 100 à 120 € pour une maison en copropriété.
- Diagnostic assainissement : entre 100 et 150 €, il est réalisé par le SPANC (service public d’assainissement non collectif).
Nouveaux diagnostics 2025 :
- audit énergétique : Entre 500 et 1 500 € selon la complexité du logement ;
- diagnostic mérule : Entre 200 et 300 €;
- diagnostic bruit : Entre 150 et 250 €.
Pour la vente, c'est le vendeur qui prend en charge tous les diagnostics. Pour la location, c'est le propriétaire bailleur qui doit les fournir.
Facteurs influençant le prix des diagnostics
Plusieurs éléments font varier le coût des diagnostics :
- la surface du logement : plus elle est importante, plus le tarif augmente ;
- la localisation géographique : les tarifs varient selon les régions ;
- l'accessibilité du bien : étages élevés, absence d'ascenseur ;
- la complexité de l'installation : nombre de pièces, équipements spécifiques.
Pour limiter les dépenses liées à la réalisation des diagnostics obligatoires pour la location et la vente, les diagnostiqueurs certifiés proposent des tarifs de diagnostics immobiliers adaptés. Ces derniers comprennent tous les diagnostics obligatoires à la location et à la vente à un tarif plus intéressant. C’est pour cette raison qu’il est préférable de tous les faire réaliser en même temps.
Comment choisir un diagnostiqueur certifié
Pour garantir la validité et la fiabilité de vos diagnostics, il est essentiel de prendre plusieurs précautions dans le choix de votre professionnel. Veillez notamment à vérifier la certification COFRAC du diagnostiqueur et à contrôler sa responsabilité civile professionnelle pour vous assurer de sa couverture en cas d'erreur. Sur le plan financier, il est recommandé de demander plusieurs devis pour comparer les prix et de privilégier un professionnel proposant un pack complet de diagnostics afin d'optimiser les coûts globaux.
Sanctions et responsabilités
L'absence ou l'inexactitude des diagnostics immobiliers obligatoires expose le vendeur à des sanctions civiles et pénales significatives. Le code construction habitation prévoit des amendes pouvant atteindre 300 000 euros et des peines d'emprisonnement en cas de mise en danger d'autrui. La responsabilité civile du vendeur peut être engagée pour garantie vices caches si l'absence de diagnostic dissimule un défaut majeur. Les sanctions s'appliquent également aux professionnels réalisant les diagnostics sans certification appropriée ou fournissant des documents erronés. La loi impose des obligations de formation continue et de souscription d'assurance professionnelle pour garantir la qualité des prestations.
Évolutions réglementaires et perspectives
La réglementation des diagnostics immobiliers obligatoires évolue constamment pour s'adapter aux enjeux environnementaux et sanitaires contemporains. Les récentes modifications du DPE illustrent cette dynamique d'amélioration continue de l'information énergétique des immeubles. L'intégration progressive de nouveaux diagnostics reflète les préoccupations sociétales émergentes. L'état nuisances sonores et le plan exposition bruit témoignent de la prise en compte croissante des pollutions acoustiques dans l'évaluation immobilière. Ces diagnostics immobiliers obligatoires constituent un dispositif essentiel de transparence et de protection dans les transactions immobilières. Leur respect scrupuleux garantit la sécurité juridique des opérations de vente location et contribue à l'amélioration du parc immobilier français.
Le bilan énergétique, un outil pratique
Pour faire un point sur les performances énergétiques de votre logement, n’hésitez pas à réaliser un bilan énergétique qui complétera le diagnostic obligatoire à la location ou à la vente. Grâce à lui, vous pourrez savoir si votre habitation à vendre ou à louer est énergivore et recevoir des conseils utiles pour l’améliorer.
De plus, des solutions pour vos travaux vous seront proposées et vous serez informé des différentes offres de gaz et d’électricité offertes par TotalEnergies. Vous pourrez aussi en profiter dans votre nouveau logement.
Réaliser un bilan énergétique
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