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Comprendre le marché de l'énergie - 12-06-23

Ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique

Adeline M

Si jusqu’à la réforme de 2021, le DPE (diagnostic de performance énergétique) était un document informatif, il devient dès lors opposable. Cela signifie qu’en cas de manquement ou de non conformité, il sera possible d’intenter une action en justice. Le DPE prend donc de l’importance au regard des transactions immobilières, que ce soit pour de l’achat de biens ou de la location.

Le diagnostic de performance énergétique expliqué

Jusqu’à la réforme, le calcul se basait sur les factures d’énergie. Dorénavant, un mode de calcul unique est proposé par le diagnostiqueur. Il prend en compte :

La qualité de l’isolation ;
Les matériaux utilisés dans le bâti ;
Le système de chauffage utilisé ;
Les consommations liées à l’éclairage et la ventilation.

Si le diagnostic faisait déjà mention de 2 calculs basés sur les performances du logement ou des bâtiments et de l’émission de gaz à effet de serre, ce dernier évolue.

Les exigences sont revues à la hausse concernant les économies de consommation énergétique avec ce nouveau calcul.

En homogénéisant le DPE, il est plus aisé de comparer les logements les uns avec les autres.

Les différentes classes énergétiques du bilan énergétique obligatoire

Avec un calcul plus fiable pour le DPE, de nombreux logements qui avaient auparavant une étiquette énergie E, se voient passer en classe F ou G et qualifiés de passoire énergétique. Afin d’encourager les propriétaires à entamer des travaux de rénovation énergétique, il interdit d’augmenter librement le loyer entre deux locataires, sans avoir rénové le bien, depuis le 1er janvier 2021. l’étiquette énergie qui présente 2 résultats reprends les éléments suivants :

la performance énergétique ;
le GES (gaz à effet de serre).

Les classes de performance énergétique

Avec le nouveau DPE, les étiquettes de performance énergétique intègrent un double seuil de performance (la consommation énergétique en kWH/m2/an et les émissions de CO2 en kg de CO2/m2/an).

Ces nouvelles étiquettes concernent toutes les maisons individuelles, les bâtiments collectifs et les appartements (existants ou à venir).

Évidemment, au plus le bien a un DPE égal ou proche de la classe A, au plus il est performant énergétiquement.

Classe	Seuil en kWh/m² par an	Seuil en CO2/m² par an
A	moins de 70	6 kg
B	de 71 à 110	de 7 à 11 kg
C	de 111 à 180	de 12 à 30 kg
D	de 181 à 250	de 31 à 50 kg
E	de 251 à 330	de 51 à 70 kg
F	de 331 à 420	de 71 à 100 kg
G	plus de 421	101 kg

Il existe une tolérance supplémentaire pour les biens de classe E, F, G situés en zone climatique H1b, H1c, H2d et à une altitude supérieure à 800m :

Classe	Seuil en kWh/m² par an	Seuil en CO2/m² par an
E	de 251 à 390	de 51 à 80 kg
F	de 390 à 500	de 80 à 110 kg
G	plus de 500	supérieur à 110 kg

Le GES (gaz à effet de serre)

Le DPE prend en compte le GES. Le DPE doit mentionner l’étiquette carbone en première page avec l’étiquette de performance énergétique. Les seuils sont les suivants :

Classe	Emission de gaz à effet de serre par an (CO2/m²)
A	6 kg
B	de 7 à 11 kg
C	de 12 à 30 kg
D	de 31 à 50 kg
E	de 51 à 70 kg
F	de 71 à 100 kg
G	101 kg

Il existe une tolérance pour les biens E, F, G situés dans des zones climatiques suivantes : H1b, H1c, H2d et à une altitude supérieure à 800m.

Classe	Emission de gaz à effet de serre par an (CO2/m²)
E	de 51 à 80 kg
F	de 81 à 110 kg
G	supérieur à 110 kg

Les évolutions du DPE

Depuis la réforme de janvier 2021, le DPE ne cesse d’évoluer afin de proposer un diagnostic de plus en plus pertinent. En effet, le DPE intègre plus de conseils afin de lutter contre le gaspillage énergétique. Il comprend, entre autre :

Une page de synthèse résumant, point par point les notions clés du DPE ;
Il fait mention des ponts thermiques du logement ;
Il donne des indications sur le confort d’été et sur l’enveloppe du logement ;
Une synthèse sur l’estimation des coûts annuels d’énergie liés au logement ;
De nouvelles recommandations d’usages mais aussi des travaux prioritaires à envisager ;
Des conseils, explications et autres mentions spécifiques du diagnostiqueur.

De plus, le DPE tend à se durcir sur les logements de classe F et G. En effet, ces logements sont considérés comme des passoires énergétiques, et leur consommation énergétique se veut excessive. C’est pourquoi de nombreux protocoles se mettent en place pour lutter contre. Ainsi :

Dès le 1er janvier 2022 pour les logements notés en F et G :

- les agences immobilières doivent expressément notifier la mentions « logement à consommation d’énergie excessive » ;

- réalisation d’un audit énergétique obligatoire pour les logements proposés à la vente, pour les maisons individuelles, et les immeubles en monopropriété (immeuble à un seul propriétaire, non divisé en lots) ;

Dès le 24 août 2022, il sera interdit d’augmenter le loyer d’un logement en F ou G pour l’ensemble du territoire ;
Dès le 1er janvier 2023, les logements enregistrants une consommation supérieure à 450 kWh/m2/an ne sont plus considérés comme logements décents ;
Dès le 1er janvier 2025, les logements de classe G ne sont plus considérés comme logement décent et ne pourront plus être loués ;
Dès le 1er janvier 2028 les logements de la classe F ne sont plus considérés comme logement décent et ne pourront plus être loués.

Dans quels cas le DPE est-il obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire dès lors qu’il s’agit de ventes et de locations de biens immobiliers situés en France métropolitaine (sauf cas particuliers prévu à l’article R126-15 du Code de la construction et de l’habitation).

Il est bon de rappeler que tous les bâtiments destinés à la vente ou à la location sont concernés, même s’il s’agit de l’achat de logement sur plan. Tout comme le propriétaire ou le bailleur doivent faire réaliser le DPE par un diagnostiqueur en performance énergétique, le maître d’ouvrage doit également s’acquitter de cette obligation. Dans le cas présent, le diagnostic de performance énergétique obligatoire est remis à l’acquéreur au plus tard le jour de la remise en main du logement neuf.

Le bilan énergétique obligatoire est valable 10 ans.

Le rôle du diagnostiqueur

Afin que le DPE soit reconnu valide, l’expert en diagnostic immobilier DPE doit obligatoirement transmettre le DPE réalisé à l’observatoire de l’Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME). Cette organisation est alors chargée de délivrer un numéro d’identification à 13 chiffres confirmant la bonne validité du document. Ce numéro doit être inscrit sur le DPE.

Les modalités du diagnostic de performance énergétique obligatoire

Pour les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021, il y a une durée de validité dérogatoire telle que :

Du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2017, la validité du DPE court jusqu'au 31 décembre 2022 ;
Du 1er janvier 2018 au 30 juin 2021, le DPE est valide jusqu'au 31 décembre 2024.

Absence de DPE et sanctions

Jusqu’à la réforme, aucune sanction n’était applicable puisque le DPE n’avait qu’une valeur informative, Or, depuis la réforme de 2021, le DPE est opposable et contestable.

En effet, il faut considérer que l’absence de DPE est catégorisée comme une infraction et sera sanctionnée par une amende.

Le cas de la location

Le DPE est obligatoire pour qu’un bailleur puisse louer son bien immobilier. En cas d’absence, le locataire peut donc se retourner contre le propriétaire et demander réparation en justice. Dans un premier temps, le locataire peut tenter une conciliation devant la Commission Départementale de Conciliation (CDC). En cas d’échec de la conciliation, des poursuites judiciaires pourront être engagées.

Le locataire peut obtenir des dommages et intérêts sous la forme de :

Réduction du loyer ;
Remboursement des frais engagés par le locataire, tels que les frais de déménagement par exemple.

L’absence de DPE, ou DPE erroné, met fin sans délai au contrat de location.

Les sanctions peuvent toucher le bailleur, l’agence immobilière émettrice de l’annonce ou encore le diagnostiqueur, en fonction de l’infraction constatée :

DPE absent :

Bailleur : dommages et intérêts.

DPE erroné :

Bailleur : dommages et intérêts. Annulation du bail.
Professionnel diagnostiqueur : dommages et intérêts. Annulation du bail.
Agence immobilière : dommages et intérêts. Annulation du bail.

DPE établie par un diagnostiqueur non certifié :

Bailleur : amende de 1500 € (3000 € si récidive)

Absence du DPE dans les annonces de location

Agence immobilière : amende pouvant aller jusqu'à 15 000 €.

Le cas d’une vente immobilière

Le vendeur ou le promoteur immobilier est dans l’obligation de fournir un DPE à l’acquéreur dans les délais impartis. En cas d’absence de DPE, l’acheteur est en droit de se rétracter ou de demander une réduction du prix de vente. Il dispose alors d’une année pour faire valoir son droit. De plus, le notaire chargé de la vente peut refuser de procéder à la signature de l'acte de vente tant que le DPE n'est pas réalisé. La vente est tout bonnement suspendue, voire annulée sans frais pour l’acheteur.

En ce qui concerne les sanctions, l'absence de DPE, ou un DPE erroné peuvent entraîner une amende financière en dédommagement.
Le montant de l'amende est variable en fonction de différents facteurs, tels que la gravité de l'infraction et la récidive éventuelle.

En général, c’est la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) qui est chargée de sanctionner l’infraction constatée.

Le Code de la construction et de l'habitation prévoit une amende maximale de 3 000 € en cas d'absence de DPE lors d'une vente immobilière pour un particulier.
La somme peut atteindre 15 000 € dans le cas d’un professionnel de l’immobilier (agence immobilière par exemple). Cette sanction peut être revue à la hausse en cas de récidive ou diminuées si circonstances particulières.

Chaque demande est étudiée au cas par cas.

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