DPE D : Comprendre la signification et les implications pour votre logement

En France, près d'un tiers des logements affiche un DPE de classe D, faisant de cette étiquette énergétique la plus répandue du parc immobilier français. Cette classification intermédiaire soulève de nombreuses questions pour les propriétaires et locataires soucieux de maîtriser leur consommation énergétique et de comprendre les enjeux réglementaires à venir

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constitue un document obligatoire qui renseigne sur la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment. Cet outil d'évaluation utilise une échelle de notation de A à G, où A représente la meilleure performance énergétique et G la moins bonne.

Le DPE s'inscrit dans le cadre de la politique énergétique européenne visant à réduire la consommation d'énergie des bâtiments et à limiter les émissions de gaz à effet de serre. Il permet notamment d'identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G), c'est-à-dire les logements qui consomment le plus d'énergie et émettent le plus de gaz à effet de serre.

Ce diagnostic doit être effectué à l'initiative du propriétaire bailleur ou vendeur pour informer le futur locataire ou acquéreur sur les charges énergétiques du logement. Il a pour objectif d'informer sur la "valeur verte" du bien, de recommander des travaux d'amélioration et d'estimer les charges énergétiques futures.

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l'erreur provient de fausses informations volontairement communiquées par le propriétaire concernant le logement ou ses équipements

Un logement classé DPE D présente une performance énergétique considérée comme moyenne. Concrètement, cette classification correspond à une consommation énergétique comprise entre 180 et 250 kWh d'énergie primaire par m² et par an, associée à des émissions de 30 à 50 kg de CO2 par m² par an.

Pour mieux situer cette classe dans l'échelle énergétique, il faut savoir qu'un bien immobilier classé A consomme moins de 51 kWh par m² et par an, tandis qu'un logement énergivore classé G consomme plus de 421 kWh/m²/an. La classe D se positionne donc dans une fourchette intermédiaire, ni très performante ni particulièrement mauvaise.

Le classement DPE résulte de la fusion de l'étiquette énergétique et de l'étiquette climat. Les deux valeurs doivent se situer dans les seuils de la classe D. Si le logement est classé D en énergie primaire mais rejette plus de 50 kg de CO2/m²/an, il sera affublé de l'étiquette la moins bonne des deux, soit E.

En France, au 1er janvier 2022, 32% des logements présentaient un DPE D, soit environ 9,7 millions de logements, faisant de cette classe la plus répandue du marché immobilier français. Cette représentativité importante s'explique par l'âge moyen du parc immobilier français et les caractéristiques énergétiques des constructions réalisées avant les réglementations thermiques récentes.

Pour un logement type de 55 m² en classe D, la répartition de la consommation énergétique se présente généralement ainsi : le chauffage représente 66% de la consommation, soit entre 6 570 et 9 075 kWh/an (800 à 1 150 €), tandis que l'eau chaude sanitaire représente 11%, soit entre 1 095 et 1 513 kWh/an (150 à 200 €). La consommation totale oscille entre 9 955 et 13 750 kWh/m²/an, pour un coût annuel de 950 à 1 350 €

Bien que le DPE D représente un classement intermédiaire, il implique certaines conséquences tant pour les propriétaires que pour les locataires.

Les logements ayant obtenu la classe D du DPE ne sont pas encore dans le viseur de l'interdiction de location des logements énergivores. Avec la loi Climat et Résilience, certains logements sont progressivement interdits à la location selon leur classe énergétique : les logements classés G+ (consommant plus de 450 kWh/m²/an) sont interdits depuis janvier 2023, les logements classés G le seront en janvier 2025, ceux classés F en 2028 et ceux classés E en 2034.

Pour le moment, aucune interdiction de location n'est prévue pour les logements classés D. Cependant, à l'horizon 2034, ils deviendront les derniers sur la liste des logements éligibles à la location, juste au-dessus des biens interdits. Cette perspective incite fortement les propriétaires à anticiper des travaux de rénovation énergétique pour préserver l'attractivité et la valeur de leur patrimoine immobilier.

Du côté de la vente, même si les logements de classe D ne sont pas concernés par l'interdiction de louer, ils sont visés par d'autres mesures de la loi Climat. Parmi elles figure l'obligation de réaliser un audit énergétique avant la vente d'un bien en monopropriété (maison individuelle ou immeuble entier). Les passoires énergétiques (classes F et G) sont déjà sous le coup de cette obligation depuis avril 2023. Les classes E suivront en 2028, puis les classes D en 2034.

L'audit énergétique constitue un bilan complet des sources de consommation énergétique, accompagné de préconisations détaillées sur plusieurs scénarios de travaux d'amélioration. Toutefois, la réglementation n'exige pas au propriétaire de mener obligatoirement une rénovation par la suite. Ce document vise avant tout à informer l'acquéreur potentiel des travaux nécessaires et de leur coût estimé

La performance énergétique d'un bien influence de manière significative sa valeur sur le marché immobilier. Les logements en vente classés F ou G accusent en moyenne une décote de 15 %, soit environ -452 € par mètre carré par rapport aux biens classés D. Cette perte de valeur sur les prix de vente affichés s'accompagne d'une marge de négociation accrue, atteignant 5,9 % pour les passoires thermiques contre 3 % pour les logements classés D.

Au 1er janvier 2025, la majorité des départements affichent une différence de prix supérieure à 20 % entre une passoire thermique et un bien classé D, avec des pics de plus de 25 % dans de nombreuses zones rurales ou peu tendues. À l'échelle nationale, les données confirment une évolution différenciée des prix depuis l'entrée en vigueur de la nouvelle méthode de calcul du DPE en juillet 2021.

Les logements bien notés (A à D) ont vu leurs prix augmenter de +3,4 %, tandis que les biens classés E ont légèrement reculé (-0,6 %), et les logements F ou G ont chuté de -3,5 %, toutes typologies confondues. Cette tendance témoigne de l'importance croissante accordée par les acquéreurs à la performance énergétique dans leurs décisions d'achat.

En matière de délai de vente, les logements classés F ou G restent en moyenne 84 jours sur le marché, contre 79 jours pour ceux classés de A à E, soit un délai plus long de 5 jours pour les ventes de passoires thermiques. Paradoxalement, ils continuent de susciter un certain intérêt : les annonces de logements classés G génèrent en moyenne +67 % de contacts en plus qu'un bien classé D, et celles classées F, +32 %. Cet intérêt s'explique notamment par des prix d'affichage généralement inférieurs et par l'opportunité perçue d'acquérir un bien à rénover.

Depuis la réforme de 2021, le DPE est devenu plus fiable et plus clair grâce à une méthode de calcul intégrant les caractéristiques réelles du logement (composition des murs, niveau d'isolation thermique, rendement des équipements, etc.). Cette opposabilité juridique renforce la confiance des acquéreurs et locataires dans les informations fournies, tout en responsabilisant davantage les diagnostiqueurs et les propriétaires.

À moyen et long terme, les maisons et appartements notés D risquent de pâtir de la concurrence des logements dont la rénovation énergétique est obligatoire (E, F et G). Pour préserver leur avance énergétique et leur attractivité sur le marché locatif, il devient opportun pour les propriétaires d'engager des travaux de rénovation énergétique avant les différentes échéances réglementaires.

En tant que propriétaire, faire les bons choix de travaux permet de conserver un avantage concurrentiel sur le marché immobilier. La classe énergie-climat D deviendra la moins performante sur le marché locatif d'ici 2034, lorsque les logements classés E, F et G auront été progressivement interdits ou rénovés. Les logements classés A et B sont d'ailleurs déjà en moyenne vendus plus cher que les autres classes, reflétant une prime à la performance énergétique.

Un point de vigilance concerne les diagnostics réalisés avant la sortie du nouveau DPE le 1er juillet 2021. L'introduction de l'étiquette climat présente un risque de régression pour la notation. Le calcul de la note DPE repose désormais sur la double évaluation de la consommation d'énergie et des émissions carbone. Un logement ayant un D pour la consommation d'énergie mais un E pour les émissions de gaz à effet de serre obtiendra finalement un DPE E et non plus D, conformément au principe du classement le moins favorable.

Cette évolution méthodologique souligne l'importance de réaliser un nouveau diagnostic si celui en possession date d'avant la réforme, afin de connaître précisément la classification actuelle du bien et d'anticiper d'éventuels travaux d'amélioration avant une transaction immobilière

La classe D étant assez intermédiaire, elle ne nécessite généralement pas de très lourdes rénovations. Il est possible d'améliorer sa notation par quelques travaux ciblés, pouvant faire passer le logement à une classe supérieure. La structure même est généralement saine et n'impose donc pas d'entrer dans une phase de rénovation globale à la fois lourde et coûteuse.

Dans le cas d'une étiquette D, les travaux de rénovation énergétique les plus fréquents concernent principalement l'isolation et le système de chauffage. Ces interventions permettent souvent d'obtenir des gains significatifs sur la performance énergétique globale du logement.

L'isolation des combles et du sol constitue souvent la première priorité. Les combles mal isolés entraînent une grande déperdition thermique, au même titre que le plancher bas. Ces travaux d'isolation représentent un chantier prioritaire s'il n'est pas encore réalisé, car ils ne sont ni très longs ni très coûteux par rapport aux gains attendus. Le coût varie généralement de 20 à 70 € par m² selon le matériau choisi, la technique de pose et l'entreprise sélectionnée.

Le changement de système de chauffage peut également apporter des améliorations substantielles. Il convient de privilégier un système moins énergivore et/ou de nature renouvelable comme la pompe à chaleur ou un poêle à bois, doté d'un système de régulation et de programmation. L'isolation des tuyaux de chauffage ainsi que l'installation d'un chauffe-eau performant complètent efficacement cette démarche.

En remplaçant un ancien modèle par un chauffe-eau thermodynamique, il est possible de gagner 8 à 10% sur sa consommation électrique. Le budget à prévoir est d'environ 1 500 €, avec des aides MaPrimeRénov' comprises entre 400 et 1 200 € selon les revenus du propriétaire.

L'installation d'une ventilation double flux performante complète avantageusement ces travaux en optimisant le renouvellement d'air tout en limitant les déperditions thermiques. Il faut garder en tête que le nouveau DPE prend en compte le confort d'été : il convient donc de privilégier des isolants avec un fort déphasage thermique.

Un bouquet de travaux comprenant une ou plusieurs de ces opérations permet généralement d'améliorer significativement la classe énergétique : révision de l'isolation des combles et des planchers bas, passage à un système de chauffage performant, installation d'une ventilation efficace et remplacement des équipements énergivores.

Parallèlement aux travaux de rénovation, le choix d'un fournisseur d'énergie adapté peut contribuer à optimiser les coûts énergétiques d'un logement classé D. Le marché de l'énergie étant ouvert à la concurrence, les consommateurs peuvent changer de fournisseur d'électricité et/ou de gaz autant de fois qu'ils le souhaitent, sans durée minimale d'engagement.

Il existe plusieurs fournisseurs d'électricité et de gaz sur le marché, et le changement de fournisseur est gratuit. Les consommateurs peuvent choisir deux fournisseurs différents (un pour l'électricité, l'autre pour le gaz) ou un seul fournisseur pour les deux énergies. Le changement de fournisseur n'implique aucune modification du compteur d'électricité ou de gaz.

Pour les logements de classe D, certaines offres peuvent présenter des avantages particuliers. Des offres à prix réduit peuvent permettre de diminuer la facture énergétique, tandis que des services d'accompagnement aident à mieux maîtriser la consommation. Certains fournisseurs proposent des rendez-vous énergie annuels et un service client dédié pour optimiser la gestion énergétique du logement.

L'électricité et le gaz à prix réduit pendant une période déterminée, combinés à des services de maîtrise de la consommation, constituent une approche complémentaire aux travaux de rénovation pour optimiser le budget énergie d'un logement classé D

Les aides et subventions permettant de réduire le coût de la rénovation énergétique sont disponibles pour les logements de DPE D. À l'exception des bonus spécifiquement prévus pour la sortie du statut de passoire thermique, la plupart des dispositifs d'aide restent accessibles.

MaPrimeRénov' constitue l'aide principale pour financer les travaux de rénovation énergétique. Le dispositif MaPrimeRénov' Rénovation d'ampleur concerne spécifiquement les logements ayant la classe E, F ou G sur le DPE, mais les logements classés D peuvent bénéficier du dispositif classique. Un bonus "bâtiment basse consommation" de 500 à 1 500 € est accordé pour atteindre une classe A.

L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) permet d'obtenir un prêt sans intérêts pour financer des travaux de rénovation énergétique. Il concerne trois grandes catégories : les travaux de rénovation ponctuelle, les travaux de rénovation globale permettant d'atteindre une performance énergétique minimale, et les travaux de réhabilitation d'installation d'assainissement. Il est possible de cumuler l'éco-PTZ et MaPrimeRénov' pour financer le reste à charge des travaux.

Le dispositif des certificats d'économies d'énergie (CEE) propose également des primes pour les travaux de rénovation énergétique. Ces primes sont versées par les fournisseurs d'énergie dans le cadre de leurs obligations d'économies d'énergie.

D'autres dispositifs complètent cette panoplie : la TVA réduite à 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique, ainsi que diverses aides locales selon les régions ou départements. Ces aides territoriales peuvent prendre la forme de subventions, de prêts à taux préférentiels ou d'accompagnement technique.