DPE F : obligations, conséquences et solutions pour les particuliers

Près de 5 millions de logements français sont classés en catégorie F ou G au diagnostic de performance énergétique, faisant de ces habitations énergivores un enjeu majeur de la transition écologique. Face aux nouvelles réglementations et aux coûts énergétiques élevés, comprendre les caractéristiques et les conséquences d'un DPE F s'impose comme une priorité pour les propriétaires et locataires concernés

Le diagnostic de performance énergétique constitue un document obligatoire qui renseigne sur la performance énergétique et climatique d'un logement ou d'un bâtiment. Ce diagnostic utilise un système d'étiquettes allant de A à G pour évaluer la consommation d'énergie et l'impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre.

Depuis sa réforme en 2021, le DPE s'appuie sur une méthode de calcul unifiée qui prend en compte deux critères principaux :

• L'étiquette Énergie : consommation énergétique annuelle exprimée en kWh/m²
• L'étiquette Climat : émissions de CO2 équivalent par m² et par an

Le diagnostic retient désormais la plus mauvaise lettre des deux étiquettes, garantissant ainsi une évaluation plus rigoureuse de la performance énergétique globale du bien.

Le DPE doit obligatoirement être réalisé à l'initiative du propriétaire bailleur ou vendeur pour informer le futur locataire ou acquéreur sur les charges énergétiques du logement. Il comprend notamment l'identification du logement, sa surface de référence (surface habitable augmentée des vérandas chauffées et locaux chauffés), ainsi que des recommandations de travaux pour améliorer la performance énergétique.

Un logement classé F au DPE représente une habitation particulièrement énergivore, catégorisée parmi les passoires thermiques. Selon les nouveaux critères en vigueur depuis 2021, un logement obtient la classe F lorsque sa consommation énergétique annuelle se situe entre 330 et 420 kWh/m² et/ou ses émissions de gaz à effet de serre atteignent entre 70 et 100 kg de CO2 équivalent par m² et par an.

Cette classification concerne principalement les logements anciens construits avant 1948, qui ne bénéficient généralement pas d'une isolation thermique efficace ni de solutions de chauffage performantes. Ces habitations se caractérisent par des déperditions énergétiques importantes et des systèmes de chauffage obsolètes.

Selon les données du ministère de la Transition écologique publiées en 2020, les logements de classe F représentaient 10,8% du parc résidentiel français, soit environ 4,8 millions de logements. Cette proportion témoigne de l'ampleur du défi énergétique auquel font face les propriétaires français.

Pour un logement de 100 m², une classe F correspond à une facture énergétique moyenne annuelle comprise entre 1 651 et 2 250 euros. Ces montants peuvent représenter plus de 8% des revenus des ménages modestes, plaçant ces derniers en situation de précarité énergétique.

L'identification d'un logement de classe F repose sur plusieurs indicateurs observables au quotidien, avant même la réalisation du diagnostic officiel.

Le premier signal d'alarme concerne les factures énergétiques disproportionnées. Si les dépenses de chauffage dépassent 8% des revenus du foyer, cela indique généralement une consommation excessive caractéristique des passoires thermiques. Ces coûts élevés résultent principalement de déperditions thermiques importantes, notamment au niveau du toit (30% des pertes) et des murs (20% des pertes).

Le manque de confort thermique constitue un autre indicateur révélateur. Dans un logement de classe F, les occupants ressentent des difficultés à maintenir une température homogène, malgré un chauffage intensif. Les variations de température entre les pièces, les courants d'air et la sensation de parois froides témoignent d'une isolation défaillante.

Le diagnostic officiel révèle des caractéristiques techniques précises. Le DPE d'un logement de classe F mentionne une consommation énergétique annuelle comprise entre 331 et 450 kWh/m² selon certaines sources, bien que les seuils officiels actuels soient de 330 à 420 kWh/m²/an depuis la réforme de 2021.

Les équipements vétustes représentent également des indices significatifs : fenêtres à simple vitrage, système de chauffage ancien (plus de 15 ans), absence d'isolation des combles ou des murs, et ventilation défaillante

Un logement classé F entraîne des conséquences multiples, tant sur le plan réglementaire que financier et pratique. Les passoires thermiques sont au cœur des politiques publiques visant à réduire les émissions de gaz à effet de serre et améliorer l'efficacité énergétique du parc immobilier français.

La loi Climat et résilience a introduit des mesures fortes à destination des bailleurs. Les passoires énergétiques sont progressivement interdites à la location, devenant considérées comme des logements "indécents", au même titre qu'un bien qui n'assure pas la sécurité ou le confort basique des occupants.

Depuis le 1er janvier 2025, tout logement mis en location doit être classé DPE F au minimum pour être considéré comme décent. Les biens classés G ne peuvent donc plus être loués, à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique préalables.

Le calendrier réglementaire des interdictions de location s'échelonne comme suit en France métropolitaine :

• 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés G
• 1er janvier 2028 : interdiction de louer les logements classés F
• 1er janvier 2034 : interdiction de louer les logements classés E

En outre-mer, le calendrier est décalé : l'interdiction des logements G s'applique en 2028, celle des logements F en 2031. Ces mesures visent à atteindre la neutralité carbone d'ici 2050 et à réduire l'empreinte écologique des bâtiments en France.

Cette restriction s'applique uniquement aux nouveaux contrats et ceux tacitement reconduits, à partir des dates d'échéances des interdictions. Les locataires en place peuvent demander la réalisation de travaux de mise aux nouvelles normes de décence énergétique à compter de la reconduction de leur bail (tous les ans en meublé, tous les trois ou six ans en non-meublé).

La classe F du diagnostic de performance énergétique est la plus mauvaise lettre après la G. Un bien F remplit une ou deux des caractéristiques suivantes : consommation énergétique d'énergie primaire supérieure ou égale à 330 kWh/m² par an et/ou rejet de GES supérieur ou égal à 70 kg d'équivalent CO₂/m² par an.

Au-delà de l'interdiction progressive de location, la loi Climat interdit également les propriétaires bailleurs d'augmenter le loyer de leurs appartements de classe F ou G en location. Les loyers des passoires thermiques sont gelés depuis août 2022, une mesure visant à protéger les locataires des charges énergétiques élevées.

Les nouveaux meublés de tourisme sont aussi progressivement interdits à la location à partir de 2025 pour les classes G et 2028 pour les classes F, élargissant ainsi le champ d'application de la réglementation au-delà du seul secteur locatif résidentiel classique.

En matière de vente, les mesures qui s'appliquent aux passoires énergétiques diffèrent de celles qui prévalent pour la location. À l'heure actuelle, aucune loi n'interdit la mise en vente des logements d'étiquette énergétique F ou G. La vente d'une passoire thermique reste donc possible sans obligation préalable de rénovation.

Toutefois, depuis 2023, un audit énergétique obligatoire s'impose en plus du diagnostic de performance énergétique pour mettre un bien immobilier E, F ou G en vente. À la différence du DPE qui a une visée informative sur la consommation d'énergie du logement, l'audit énergétique a un objectif incitatif puisqu'il propose un plan d'action détaillé et personnalisé pour améliorer la performance énergétique. Sans cette expertise réglementaire, le notaire bloquera la vente.

Cette obligation d'audit énergétique s'applique aux maisons individuelles et logements détenus en monopropriété situés en France métropolitaine. Les copropriétés ne sont pas encore concernées par cette mesure.

Le bilan énergétique et environnemental des passoires thermiques est peu vendeur. Les nouvelles réglementations autour de la location ou la vente n'arrangent pas les choses. Le montant des charges énergétiques peut être dissuasif pour les candidats à l'acquisition, qu'ils recherchent un logement pour l'occuper ou le louer, tout comme l'ampleur des travaux de rénovation à engager et leur coût financier.

Dans cette logique, la mauvaise performance énergétique d'un bien immobilier devient un argument de négociation du prix. Si la valeur verte d'un logement joue à plein dans la valorisation immobilière des logements les plus performants, elle crée l'effet inverse sur les logements les plus énergivores. À la vente, les passoires thermiques connaissent ainsi presque toujours une moins-value de 5 à 20 %.

Au-delà de l'aspect financier, le confort de vie dans un logement classé F est significativement dégradé. Les occupants font face à des problèmes récurrents : sensations de parois froides, courants d'air, difficultés à maintenir une température agréable en hiver, surchauffe en été, humidité excessive liée à une mauvaise ventilation.

Le DPE se présente comme un document technique complet, donnant notamment des informations supplémentaires sur le confort d'été, la qualité de ventilation, la qualité de l'isolation ou même la répartition des déperditions thermiques dans le logement. Ces éléments précieux permettent de connaître les points faibles de l'appartement ou de la maison et de savoir quels chantiers prioriser

Améliorer un DPE F nécessite une approche structurée et réfléchie. Que l'objectif soit de vendre une passoire thermique, de la louer ou simplement d'améliorer le confort thermique des occupants, il est essentiel de bien réfléchir en amont au bouquet de travaux de rénovation énergétique à engager, de les hiérarchiser du plus au moins prioritaire, de budgétiser les coûts et d'estimer les progrès énergétiques futurs.

L'audit énergétique, même quand il n'est pas obligatoire, constitue un moyen fiable de tirer un maximum de bénéfices (et d'atteindre l'étiquette la plus haute possible) tout en évitant les travaux et/ou les dépenses inutiles ou inappropriées. Ce diagnostic approfondi identifie précisément les sources de déperditions énergétiques et propose un parcours de travaux adapté au logement.

L'isolation thermique consiste à utiliser des matériaux spécifiques pour réduire les échanges de chaleur entre l'intérieur et l'extérieur d'un bâtiment. Elle est essentielle pour garantir une meilleure régulation thermique et assurer des économies d'énergie durables. Une isolation efficace permet de :

• Diminuer les pertes de chaleur en hiver, rendant le logement plus confortable et réduisant la consommation de chauffage
• Limiter les gains de chaleur en été, améliorant le confort thermique et diminuant le recours à la climatisation
• Réduire la consommation énergétique, permettant des factures plus faibles et une meilleure performance écologique
• Améliorer le confort des occupants en supprimant les sensations de parois froides et les courants d'air indésirables
• Valoriser le logement en augmentant sa classe énergétique, ce qui peut influencer son prix de vente ou sa facilité de location

Les performances d'un isolant sont principalement déterminées par sa résistance thermique (R), exprimée en m².K/W. Plus le R est élevé, plus le matériau est isolant. Ce critère guide le choix des matériaux et des épaisseurs nécessaires pour atteindre les performances souhaitées.

L'ADEME préconise d'échelonner les travaux dans un ordre précis pour maximiser leur efficacité. Parce qu'une toiture mal isolée est responsable de la part la plus importante des déperditions de chaleur, l'Ademe conseille de commencer la rénovation énergétique par la toiture, notamment par l'intérieur entre les chevrons. Ensuite, les murs et les planchers bas peuvent être rénovés, puis les fenêtres existantes, avec la pose de double ou de triple vitrage.

En général, trois grands types de travaux d'isolation se distinguent. L'isolation des murs par l'intérieur consiste à poser un isolant d'une dizaine de centimètres sur les murs, que l'on recouvre ensuite d'enduit et de peinture. Cette technique entraîne une perte d'espace habitable mais reste très efficace thermiquement. L'isolation par l'extérieur préserve la surface intérieure et traite efficacement les ponts thermiques, mais son coût est généralement plus élevé.

Concernant le budget des principaux travaux d'isolation (fourniture et main d'œuvre) :

• Isolation des murs par l'extérieur : entre 100 et 150 € par m² de mur. Pour une maison standard de 140 m², le budget peut représenter 10 000 à 15 000 €
• Isolation de la toiture : 100 à 150 € par m² de toiture. Pour une maison standard, compter également entre 10 000 et 15 000 €
• Isolation des murs par l'intérieur : environ 100 € par m² de mur

Le remplacement d'un système de chauffage vétuste ou énergivore constitue un levier majeur pour améliorer un DPE F. Faire le choix de remplacer une chaudière gaz ou fioul par une pompe à chaleur, c'est faire le choix de réaliser des économies d'énergie substantielles et aussi de contribuer à la protection de l'environnement en limitant les émissions de gaz à effet de serre.

L'Ademe estime le coût de fonctionnement d'une pompe à chaleur entre 3 et 7 €/m²/an, contre des montants bien supérieurs pour les systèmes de chauffage au fioul ou à l'électricité directe. Si la chaudière existante est vieille et possède un rendement inférieur à 70 %, le remplacement par une pompe à chaleur devient particulièrement pertinent.

Le changement du système de production d'eau chaude sanitaire doit également être envisagé. Les chauffe-eau thermodynamiques ou les systèmes solaires permettent de réduire significativement la consommation énergétique liée à ce poste, qui représente une part importante du bilan énergétique global.

Une ventilation efficace et bien dimensionnée joue un rôle crucial dans la performance énergétique globale. Elle assure le renouvellement de l'air intérieur, évacue l'humidité et les polluants, tout en limitant les pertes de chaleur. L'installation d'une VMC double flux permet de récupérer jusqu'à 90 % de la chaleur de l'air extrait pour préchauffer l'air neuf entrant, réduisant ainsi les besoins en chauffage.

Concernant les équipements électriques, le remplacement des anciens appareils énergivores par des modèles récents de classe A ou supérieure contribue également à améliorer le bilan énergétique. L'éclairage LED, les électroménagers performants et les systèmes de régulation thermique intelligents permettent d'optimiser les consommations au quotidien.

Le coût global d'une rénovation énergétique complète varie considérablement selon l'état initial du logement, sa surface et l'ampleur des travaux nécessaires. Pour passer d'un DPE F à un DPE D ou C, il faut généralement prévoir un budget compris entre 20 000 et 60 000 € pour une maison individuelle de taille moyenne.

Heureusement, de nombreuses aides financières existent pour accompagner les propriétaires dans leur démarche de rénovation énergétique. Ces dispositifs, détaillés dans la section suivante, permettent de réduire significativement le reste à charge et de rendre les travaux plus accessibles financièrement.

MaPrimeRénov' constitue l'aide principale de l'État pour la rénovation énergétique. Cette subvention accessible à tous les propriétaires, occupants ou bailleurs, ainsi qu'aux copropriétaires, varie selon les revenus du foyer et l'ampleur du projet de travaux.

Pour les logements classés F, MaPrimeRénov' finance trois types de projets :

• Rénovation d'ampleur permettant un gain d'au moins 2 étiquettes énergétiques
• Rénovation par geste (chauffage, isolation) jusqu'en 2025
• Rénovation de copropriété

Les propriétaires de logements F et G bénéficient d'un calendrier spécifique. Jusqu'au 31 décembre 2025, ils peuvent solliciter des aides pour des travaux geste par geste. À partir de 2026, ces aides seront réservées exclusivement aux rénovations d'ampleur dans le cadre d'un parcours accompagné.

Une bonification de 10% s'applique aux aides lorsque la rénovation permet d'atteindre au moins l'étiquette D. Cette mesure incitative encourage les propriétaires à engager des travaux ambitieux.

Pour les ménages les plus modestes, MaPrimeRénov' peut financer jusqu'à 90% du montant des travaux. Cette prise en charge quasi-totale rend accessible la rénovation énergétique aux foyers aux revenus les plus faibles.

D'autres dispositifs complètent ce financement : l'éco-prêt à taux zéro, les certificats d'économies d'énergie (CEE), les aides locales des collectivités territoriales, et la TVA réduite à 5,5% pour les travaux de rénovation énergétique.

La réalisation d'un nouveau DPE après travaux s'avère essentielle pour valider l'efficacité des améliorations énergétiques entreprises. Si le DPE initial permet d'identifier les travaux pertinents, le DPE post-travaux confirme l'atteinte des objectifs de performance.

Contrairement aux idées reçues, le remplacement d'équipements (fenêtres, chaudière) ne garantit pas automatiquement un saut de classe énergétique. La réalisation d'un diagnostic actualisé permet de vérifier concrètement les gains obtenus et d'ajuster éventuellement la stratégie de rénovation.

Pour les bénéficiaires de MaPrimeRénov' Parcours accompagné, il n'est pas obligatoire de réaliser un nouveau DPE immédiatement après les travaux. L'Accompagnateur Rénov' transmet un compte rendu confirmant l'obtention du gain de classe énergétique prévu dans l'audit énergétique.

Cependant, ce compte rendu ne remplace pas le DPE pour les transactions immobilières. Pour louer ou vendre le logement, un nouveau diagnostic officiel reste requis. Le diagnostiqueur peut s'appuyer sur le compte rendu de l'Accompagnateur Rénov' pour effectuer cette évaluation.

Le DPE conserve une validité de 10 ans. Dans le cadre de MaPrimeRénov' Parcours accompagné, le propriétaire occupant doit utiliser le logement comme résidence principale durant au moins 8 mois par an, pendant une période minimale de 3 ans après la rénovation.

Pour les propriétaires bailleurs, le nouveau DPE permet de lever les restrictions de location et de retrouver la possibilité d'augmenter les loyers, sous réserve d'atteindre au minimum la classe E (dès 2025) puis D (dès 2028).