DPE location : tout comprendre pour louer en conformité

Louer un logement en France ne se résume plus à signer un bail : depuis plusieurs années, le diagnostic de performance énergétique (DPE) s'impose comme un document incontournable. Entre obligations réglementaires strictes, restrictions croissantes pour les logements énergivores et sanctions en cas de non-conformité, comprendre le rôle du DPE devient essentiel pour tout propriétaire bailleur ou locataire

Le Diagnostic de Performance Énergétique constitue un document obligatoire qui évalue la consommation énergétique et les émissions de gazà effet de serre d'un logement. Dans le cadre d'une location, ce diagnostic informe le futur locataire sur les charges énergétiques qu'il devra supporter et sur l'impact environnemental du bien.

Selon l'ordonnance du 29 janvier 2020, le DPE comprend plusieurs éléments essentiels : la quantité d'énergie consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale pour une utilisation standardisée du bâtiment, ainsi qu'une classification énergétique permettant de comparer et évaluer les performances du logement. Le document présente également des recommandations destinées à améliorer ces performances et le montant théorique des dépenses énergétiques.

Le DPE se matérialise par deux étiquettes énergie distinctes : l'une indique la consommation d'énergie primaire du logement (de A à G, A étant la meilleure performance), l'autre mesure les émissions de gaz à effet de serre (également de A à G). Ces classifications permettent aux locataires de comparer objectivement les biens et d'anticiper leurs futures factures énergétiques.

Pour les logements, la méthode 3CL s'applique pour établir le diagnostic. Cette méthode prend en compte l'ensemble des caractéristiques du bâtiment : type de chauffage et équipements, système de production d'eau chaude sanitaire, surface des murs, planchers et plafonds donnant sur l'extérieur, type d'isolation, ainsi que la taille, l'orientation et le type des menuiseries.

Les obligations relatives au DPE en location ont considérablement évolué ces dernières années, renforçant les exigences pour les propriétaires bailleurs. Depuis le 1er janvier 2025, il n'est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G, y compris en cas de renouvellement du bail ou de reconduction tacite. Cette interdiction s'inscrit dans un calendrier progressif : à partir de 2028, elle concernera les logements appartenant à la classe F, puis à partir de 2034, les logements appartenant à la classe E.

Le propriétaire bailleur doit effectuer le DPE à ses frais et à son initiative. Le tarif du diagnostic n'est pas réglementé, mais il convient de faire appel à un diagnostiqueur certifié, répondant à des critères stricts de certification et ayant souscrit une assurance professionnelle. Le recours à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive).

L'obligation de fournir le DPE s'applique en France métropolitaine, mais pas encore dans les départements et régions d'outre-mer. La loi Climat et Résilience de 2021 prévoit toutefois la mise en place d'un DPE opposable, au plus tard à la date du 1er juillet 2024, dans les DOM-TOM.

Concernant les annonces de location, plusieurs mentions sont devenues obligatoires sous peine d'amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier et 15 000 € pour une personne morale :

• L'annonce doit mentionner de façon lisible et en couleur les classements énergétique et climatique du bien sur les échelles de référence (de A - Extrêmement performant - à G - Extrêmement peu performant)
• Pour les logements classés F ou G, l'annonce doit comporter la mention « logement à consommation énergétique excessive »
• Le DPE doit obligatoirement être tenu à disposition de tous les candidats locataires lors des visites

Une nouveauté importante concerne la location touristique : depuis le 1er janvier 2025, un logement ne peut plus être transformé en location touristique s'il est classé F ou G. La transformation en meublé de tourisme nécessite que le logement soit au moins classé E, et les mairies sont chargées de s'en assurer. Les meublés de tourisme existants devront atteindre l'étiquette D d'ici 2034.

Certains logements bénéficient d'exceptions : les logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an et les logements indépendants dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ne sont pas concernés par le DPE. Il en est de même pour les monuments historiques classés ou inscrits.

La durée de validité du DPE est un point crucial pour les propriétaires bailleurs. En principe, un DPE est valable pendant 10 ans, mais plusieurs exceptions demandent de la vigilance. Le propriétaire bailleur doit fournir au locataire un DPE établi depuis au maximum 10 ans.

Toutefois, les DPE qui ont été réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. Ils doivent donc être refaits en cas de mise en location. Seuls les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 sont valables 10 ans. Cette distinction s'explique par le changement de méthodologie intervenu en juillet 2021, qui a profondément modifié le calcul et la présentation du diagnostic.

Pour faciliter la vérification de la validité d'un DPE, l'ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) gère un observatoire en ligne où les diagnostiqueurs doivent obligatoirement transmettre chaque DPE réalisé. L'ADEME délivre ensuite un numéro d'identification à 13 chiffres qui est inscrit sur le DPE. Sans ce numéro, le DPE n'est pas considéré comme valable. Ce dispositif permet de retrouver des informations, de vérifier la validité d'un DPE, de trouver un diagnostiqueur certifié et d'obtenir des statistiques sur les DPE délivrés.

Les seuils des étiquettes du DPE pour les logements de surface de référence inférieure ou égale à 40 m² ont évolué depuis le 1er juillet 2024. Il est possible de télécharger une attestation remplaçant l'étiquette initiale du DPE par une nouvelle étiquette via le site gouvernemental dédié. En l'absence de nouvelle attestation, le DPE produit initialement reste valable.

Même si un DPE est encore juridiquement valide, il peut être judicieux de le faire refaire par un diagnostiqueur certifié dans plusieurs cas :

• Le DPE a été réalisé sur facture avant le 1er juillet 2021 : la méthode de calcul a changé et le résultat pourrait être différent
• Des travaux de rénovation énergétique ont été réalisés (isolation, remplacement du système de chauffage) : un nouveau DPE plus avantageux peut valoriser le bien au moment de la location
• Le propriétaire souhaite anticiper l'évolution réglementaire et s'assurer de la conformité du bien

Si le projet n'est pas de louer ou de vendre le bien, il n'est pas obligatoire de refaire le DPE tant qu'il reste valide. Néanmoins, un diagnostic actualisé offre une meilleure visibilité sur les performances énergétiques réelles du logement.

L'absence ou l'invalidité du DPE expose le propriétaire bailleur à des sanctions financières et juridiques importantes. Depuis que le DPE est devenu opposable, les conséquences d'un diagnostic erroné ou manquant se sont considérablement renforcées.

En cas d'absence de DPE dans un contrat de location, le propriétaire peut se voir infliger une amende administrative d'un montant maximal de 3 000 € pour une personne physique (jusqu'à 15 000 € pour une personne morale). Cette amende peut également s'appliquer en cas de récidive ou de manquement répété aux obligations légales.

Si l'annonce de location ne comporte pas les mentions obligatoires (classements énergétique et climatique, mention « logement à consommation énergétique excessive » pour les classes F et G), le propriétaire s'expose à la même amende administrative pouvant atteindre 3 000 €. Au-delà de ces dispositions, la sanction sera surtout celle du marché immobilier : une annonce présentant des informations incomplètes ne sera pas considérée comme fiable par les candidats à la location.

Lorsque le DPE est erroné ou mensonger, le locataire peut engager plusieurs types de recours auprès du tribunal du lieu de situation du logement :

• Demander des dommages et intérêts si le diagnostic ne reflète pas la réalité et entraîne un préjudice (consommation énergétique plus élevée que prévue, charges supérieures)
• Demander l'annulation du bail en cas de fraude avérée
• Obtenir une réduction du loyer pour compenser le surcoût énergétique
• Demander la suspension du bail par la justice si la faible performance énergétique rend le logement impropre à l'habitation

En cas de DPE trompeur ou erroné, la responsabilité peut être engagée à plusieurs niveaux :

• Le diagnostiqueur engage sa responsabilité en cas de DPE erroné, sauf si l'erreur provient du fait que le propriétaire bailleur lui a volontairement communiqué de fausses informations concernant le logement ou ses équipements
• Le propriétaire bailleur est responsable s'il fournit volontairement de fausses informations pour induire en erreur le futur locataire
• Le notaire ou l'agent immobilier peut également voir sa responsabilité engagée s'il ne transmet pas le DPE ou mentionne de fausses informations dans l'annonce

Les sanctions spécifiques au diagnostiqueur incluent :

• Une amende de 1 500 € (3 000 € en cas de récidive) s'il exerce sans certification
• Une amende de 1 500 € s'il ne transmet pas les résultats à l'ADEME
• La possibilité pour le locataire de se retourner contre lui en cas de préjudice lié à un diagnostic erroné

La jurisprudence en matière de DPE location a évolué pour devenir un outil important dans la sanction du non-respect de la loi. Les tribunaux ont traité plusieurs cas où les locataires ont engagé des recours pour absence de DPE, menant souvent à des décisions en leur faveur. Ces décisions soulignent l'importance de la publication du DPE dans les annonces de location et le respect des obligations légales.

En cas de fraude avérée sur le DPE, le propriétaire s'expose à des poursuites pour tromperie avec une amende pouvant aller jusqu'à 300 000 euros et deux ans de prison, ainsi que l'annulation de la transaction immobilière. Cette sanction pénale s'ajoute aux sanctions administratives et civiles.

Enfin, un logement non-conforme peut être interdit à la mise en location par décision de justice. Le bail en cours peut être suspendu et le propriétaire peut se voir contraint d'effectuer des travaux de mise aux normes avant de pouvoir louer à nouveau le bien.

Savoir lire et interpréter un DPE constitue une compétence essentielle pour tout propriétaire bailleur ou locataire. Le diagnostic de performance énergétique comporte plusieurs sections clés qui permettent d'évaluer précisément les performances énergétiques et climatiques d'un logement.

Le DPE doit contenir au minimum les informations suivantes :

• Identification du logement et de sa surface de référence : cette surface est la surface habitable du logement, à laquelle sont ajoutées les surfaces des vérandas chauffées et des locaux chauffés pour l'usage principal d'occupation humaine, d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 mètre. Toute la surface de référence du logement est considérée chauffée en permanence pendant la période de chauffe
• Caractéristiques pertinentes du logement : descriptif de ses équipements de chauffage, production d'eau chaude sanitaire, refroidissement, ventilation et, dans certains types de bâtiments, éclairage intégré des locaux. Chaque catégorie d'équipements doit indiquer les conditions d'utilisation et de gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques
• Indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée pour chaque catégorie d'équipements selon une méthode de calcul conventionnel, et évaluation de ces dépenses annuelles de consommation
• Évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) liée à la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée
• Information sur les énergies d'origine renouvelable produites par les équipements installés à demeure et utilisées dans le logement
• Classement du logement (étiquette énergie et climat) en consommation d'énergie primaire et en émission de GES
• Recommandations pour améliorer la performance du logement

Le DPE comporte deux étiquettes distinctes qui constituent le cœur de l'information :

Cette étiquette est divisée en 7 bandes, colorées de vert à rouge et marquées de A à G. La lettre A est réservée aux bâtiments les moins énergivores, avec une consommation inférieure ou égale à 70 kWh d'énergie primaire par m² par an. Plus le logement consomme d'énergie, plus le vert s'estompe vers le jaune, l'orange puis le rouge. Les logements classés F (entre 331 et 420 kWh/m²/an) et G (supérieure ou égale à 421 kWh/m²/an) sont considérés comme des passoires thermiques.

Cette seconde étiquette utilise le même système de lettres et de couleurs, mais elle mesure les émissions de CO₂ exprimées en kilogrammes par mètre carré et par an. Un logement peut avoir une bonne note énergétique mais une mauvaise note climat si son mode de chauffage génère beaucoup d'émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE intègre également un schéma des déperditions de chaleur, extrêmement utile pour identifier les postes de travaux prioritaires. Ce schéma illustre généralement :

• Les déperditions par la toiture ou le plafond (souvent autour de 34 %)
• Les déperditions par le plancher bas (environ 20 %)
• Les déperditions par les murs (environ 9 %)
• Les déperditions par ventilation (environ 17 %)
• Les déperditions par portes et fenêtres (environ 12 %)
• Les ponts thermiques (environ 8 %)

Le diagnostic fournit également une estimation des coûts annuels d'énergie du logement, exprimée en euros. Cette estimation permet au locataire d'anticiper ses dépenses de chauffage, d'eau chaude sanitaire et de refroidissement éventuel. Le niveau de consommation énergétique dépend de l'isolation du logement et de la performance des équipements.

Enfin, le DPE comporte une section « Recommandations » qui liste les travaux envisageables pour améliorer la performance énergétique du logement. Ces recommandations sont classées par ordre de priorité et incluent une estimation du gain énergétique potentiel et du coût des travaux.

Les classes A et B regroupent les logements les plus économes. Généralement neufs, labellisés BEPOS ou BBC, ces logements disposent d'une excellente isolation, d'un système de chauffage performant et, pour certains, d'équipements de production d'énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, pompe à chaleur). Cette catégorie reste rare sur le marché locatif mais représente l'objectif à atteindre pour les propriétaires souhaitant valoriser leur patrimoine.

Les classes C et D correspondent à des logements aux performances énergétiques acceptables, sans être excellentes. Ces biens nécessitent quelques améliorations mais ne présentent pas de défaillances majeures. Ils constituent l'essentiel du parc locatif actuel et ne sont pas menacés d'interdiction de location à court ou moyen terme.

La classe E correspond aux bâtiments construits avant les années 1970 ou aux logements anciens chauffés à l'électrique. Ces logements nécessitent d'importants travaux de rénovation énergétique (isolation, changement de système de chauffage) pour réduire les déperditions et les dépenses. Les propriétaires de logements classés E doivent anticiper l'interdiction de location prévue pour 2034.

Les classes F et G désignent les passoires thermiques, logements extrêmement énergivores qui cumulent défauts d'isolation, équipements obsolètes et factures énergétiques exorbitantes pour les occupants. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont exclus du marché locatif, et cette exclusion s'étendra aux classes F en 2028. Les propriétaires concernés doivent impérativement engager des travaux de rénovation énergétique ambitieux pour remettre leur bien aux normes.

Face aux contraintes réglementaires croissantes, améliorer le DPE d'un logement devient une nécessité pour de nombreux propriétaires bailleurs. Les travaux de rénovation énergétique permettent non seulement de se conformer à la loi, mais aussi de valoriser le bien, d'attirer plus facilement des locataires et de réduire les charges énergétiques.

Le schéma des déperditions de chaleur fourni dans le DPE constitue le point de départ pour définir une stratégie de travaux efficace. Les principaux postes de déperdition sont généralement :

• La toiture ou le plafond (environ 34 % des déperditions) : isolation des combles perdus ou de la toiture
• Le plancher bas (environ 20 %) : isolation du plancher ou du vide sanitaire
• Les murs (environ 9 %) : isolation par l'intérieur ou par l'extérieur
• La ventilation (environ 17 %) : installation d'une VMC double flux
• Les portes et fenêtres (environ 12 %) : remplacement par du double ou triple vitrage
• Les ponts thermiques (environ 8 %) : traitement spécifique lors de l'isolation

L'isolation constitue le levier le plus efficace pour améliorer rapidement le DPE. Les travaux prioritaires concernent :

• Isolation des combles : intervention rapide et économique pour réduire drastiquement les déperditions par le toit
• Isolation des murs par l'extérieur (ITE) ou par l'intérieur (ITI) : amélioration significative du confort thermique
• Remplacement des menuiseries : installation de fenêtres double vitrage performantes
• Isolation du plancher bas : réduction des déperditions par le sol

Le changement du système de chauffage impacte fortement le classement DPE, notamment pour les logements équipés de chaudières anciennes ou de convecteurs électriques énergivores. Les solutions performantes incluent :

• Pompe à chaleur air-eau ou air-air : système performant utilisant une énergie renouvelable
• Chaudière à condensation gaz : rendement supérieur aux chaudières classiques
• Poêle à bois ou granulés : solution économique et écologique en appoint ou en chauffage principal
• Radiateurs électriques à inertie : remplacement des convecteurs par des équipements plus performants

L'installation de systèmes de production d'énergies renouvelables améliore le classement DPE :

• Panneaux photovoltaïques : production d'électricité renouvelable pour autoconsommation
• Chauffe-eau solaire : production d'eau chaude sanitaire grâce à l'énergie solaire
• Pompe à chaleur : utilisation de l'énergie de l'air, du sol ou de l'eau

Plusieurs dispositifs d'aides financières permettent de financer les travaux de rénovation énergétique :

• MaPrimeRénov' : aide de l'État calculée en fonction des revenus et du gain énergétique
• Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) : prêt sans intérêts pour financer les travaux
• Aides de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) : subventions pour les propriétaires bailleurs sous conditions
• Certificats d'Économie d'Énergie (CEE) : primes versées par les fournisseurs d'énergie
• TVA à taux réduit (5,5 %) sur les travaux de rénovation énergétique
• Aides locales : subventions proposées par certaines collectivités territoriales

Après réalisation des travaux, il est indispensable de faire établir un nouveau DPE pour constater l'amélioration du classement énergétique. Ce nouveau diagnostic, valable 10 ans, permettra de valoriser le bien auprès des futurs locataires et de se conformer aux obligations réglementaires.

Le choix d'un diagnostiqueur certifié constitue une étape essentielle pour obtenir un DPE fiable et conforme aux exigences réglementaires. Le diagnostiqueur doit répondre à des critères stricts de certification et d'impartialité.

Le diagnostiqueur doit obligatoirement être certifié par un organisme accrédité. Cette certification atteste de ses compétences techniques et de sa capacité à réaliser des diagnostics conformes à la réglementation. Il doit également avoir souscrit une assurance professionnelle permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.

Le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance vis-à-vis du propriétaire, du vendeur ou du bailleur. Il ne peut notamment pas avoir d'intérêt direct ou indirect dans le bien diagnostiqué

Pour trouver facilement un diagnostiqueur certifié, plusieurs solutions existent :

• Annuaire en ligne du ministère de la Cohésion des territoires : liste officielle des diagnostiqueurs certifiés par zone géographique
• Site de l'ADEME : observatoire du DPE proposant une recherche de diagnostiqueur certifié
• Plateformes spécialisées : comparateurs en ligne permettant d'obtenir plusieurs devis
• Bouche-à-oreille : recommandations d'autres propriétaires bailleurs

Le tarif du DPE n'est pas réglementé et varie en fonction de plusieurs critères :

• La surface du logement : plus le logement est grand, plus le diagnostic est coûteux
• La localisation géographique : les tarifs peuvent varier d'une région à l'autre
• Le type de bien : maison individuelle ou appartement
• La complexité du diagnostic : présence de plusieurs systèmes de chauffage, configuration atypique

En moyenne, le coût d'un DPE se situe entre 100 et 250 euros pour un logement standard. Il est recommandé de demander plusieurs devis pour comparer les tarifs et les prestations proposées

Lors de sa visite, le diagnostiqueur procède à un examen approfondi du logement :

• Relevé des caractéristiques du bâtiment (surface, orientation, matériaux de construction)
• Inspection des équipements de chauffage, production d'eau chaude sanitaire, ventilation et refroidissement
• Examen de l'isolation (murs, toiture, plancher, menuiseries)
• Prise de photos et relevé de mesures
• Consultation des factures d'énergie si disponibles

Le diagnostiqueur utilise une méthode de calcul conventionnelle (dite 3CL - Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) pour estimer la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre. Cette méthode garantit une évaluation objective, indépendante des habitudes de consommation des occupants.

Le diagnostiqueur doit obligatoirement transmettre le DPE à l'observatoire de l'ADEME dans les jours suivant sa réalisation. L'ADEME délivre ensuite un numéro d'identification à 13 chiffres qui sera inscrit sur le DPE. Sans ce numéro, le diagnostic n'est pas considéré comme valable. Le diagnostiqueur qui ne transmet pas ces résultats à l'ADEME peut se voir infliger une amende de 1 500 €.