L’isolation des logements est un véritable enjeu économique et écologique pour chacun. Désormais, il existe une loi relative à l’obligation d’isolation par les propriétaires, qu’ils vivent ou non dans le logement qui leur appartient. Bien qu’elle concerne tous les propriétaires, cette loi intervient dans un cadre précis, que nous allons évoquer. Date, décret, intérêt et travaux concernés, on vous dit tout sur cette obligation d’isolation par les propriétaires.
Obligation d’isolation par les propriétaires : la nouvelle règlementation
Que dit la loi sur les travaux d’isolation ?
C’est le décret n° 2017-919 du 9 mai 2017, venu modifier les articles R. 131-28-7 et R. 131-28-9 du code de la construction et de l’habitation qui a permis de mettre en œuvre une obligation d’isolation par les propriétaires. Grâce à ce décret, il est maintenant obligatoire pour chaque propriétaire bailleur ou particulier de refaire l’isolation thermique lors de gros travaux de rénovation.
Depuis 2021, la loi Climat et Résilience renforce considérablement les exigences en matière de rénovation énergétique pour les propriétaires. Ainsi, à compter du 1er janvier 2025, il devient interdit de louer un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE), sauf rares exceptions. Cet encadrement sera progressivement étendu aux logements classés F dès 2028 et E à horizon 2034. Par ailleurs, la loi impose la réalisation d'un audit énergétique pour toute vente d'un logement classé F ou G, accompagnée d'un gel des loyers pour ces biens énergivores. Ces nouvelles mesures complètent l'obligation d'isolation lors de gros travaux, toujours en vigueur.
Paru au journal officiel le 30 mai 2016, ce décret est entré en vigueur le 1er janvier 2017. Certains points de précision sont quant à eux entrés en vigueur le 1er juillet 2017. Depuis ces dates, l’obligation d’isolation par les propriétaires doit être respectée afin de répondre aux exigences du code de la construction et de l’habitation.
Inciter les propriétaires à faire des travaux d'isolation
L’État et le ministère de la Transition écologique et solidaire ont mené à bien ce projet. Combiné à d’autres réformes, il a pour ambition de limiter les déperditions thermiques tout en privilégiant un confort thermique et des économies d’énergie.
Ce décret concerne non seulement les propriétaires des bâtiments, mais aussi :
- Les maîtres d’ouvrage publics et privés
- Les architectes
- Les maîtres d’œuvre
- Les bureaux d’études
- Les entreprises
- Les artisans
Ainsi, chaque acteur intervenant sur des chantiers de rénovation et de réfection est prié de tenir informés les propriétaires de cette loi afin qu’elle soit appliquée.
Cibler les mauvaises performances énergétiques
Grâce à une obligation d’isolation par les propriétaires, ce sont les mauvaises performances énergétiques des bâtiments qui sont visées. Cela ne concerne pas les biens en construction, qui doivent quant à eux se conformer à la règlementation thermique RT 2012 qui les oblige à ne pas dépasser un seuil de consommation fixé à 50 kWh par m² par an.
Depuis le 1er janvier 2022, la réglementation environnementale RE2020 remplace la RT 2012 pour toutes les constructions neuves. La RE2020 relève sensiblement les exigences en matière d'isolation et de performance énergétique : elle impose une consommation d'énergie primaire plus basse (inférieure à 100 kWh/m²/an selon l'usage et la zone), intègre la notion d'empreinte carbone pour tout le cycle de vie d'un bâtiment, exige une limitation accrue des émissions de gaz à effet de serre et une meilleure prise en compte du confort d'été. Cette nouvelle norme s'applique à tous les bâtiments neufs depuis cette date et marque une étape supplémentaire dans la transition écologique du secteur du bâtiment.
L’intérêt de rendre l’isolation thermique obligatoire pour les propriétaires
Le confort thermique avant tout
Les bâtiments frappés par cette obligation d’isolation par les propriétaires sont généralement en mauvais état ou leur isolation est considérée comme vétuste ou inefficace. Cette obligation a été mise en place dans le but d’améliorer le confort thermique des occupants. Grâce à une bonne isolation, les déperditions thermiques sont limitées, le confort est optimal.
D’un point de vue écologique, cette obligation d’isolation par les propriétaires est une bonne nouvelle, car cela va limiter la consommation de chauffage. Une réduction du chauffage induit automatiquement une baisse des besoins en électricité, en gaz ou autre combustible. Les émissions de CO2 sont alors réduites, chaque logement correctement isolé contribue à faire baisser les gaz nocifs pour l’environnement.
Les avantages économiques
L’obligation d’isolation par les propriétaires a bien entendu un intérêt économique, que chaque occupant des logements concernés va rapidement remarquer. En effet, en améliorant l’isolation, la consommation de chauffage baisse, et donc la facture d’électricité ou de gaz aussi.
Les aides à la rénovation de l'état
En 2025, les dispositifs d'aides financières pour l’amélioration énergétique ont évolué, facilitant encore l'accès aux travaux d'isolation.
- Le crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) a été supprimé et remplacé par MaPrimeRénov'.
- Ouverte à tous les propriétaires, occupants comme bailleurs, MaPrimeRénov' finance une partie des travaux selon les revenus et la nature des améliorations réalisées.
- Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) restent en vigueur, accordés par les fournisseurs d'énergie pour la réalisation de travaux d'isolation.
- S'y ajoutent des aides locales proposées par les collectivités, ainsi que des subventions spécifiques pour les ménages les plus modestes. Ces dispositifs, cumulables sous conditions, permettent d'amortir significativement le coût de l'isolation et d'encourager la rénovation des logements.
Quels sont les travaux concernés par ce décret sur l’isolation thermique ?
Les travaux de rénovation concernés
Refaire l’isolation lorsque l’on procède à des travaux de rénovation importants relève de la logique. Cependant, pour obliger certains propriétaires à effectuer ces tâches, qui peuvent être lourdes et prendre du temps, certains types de travaux de rénovation entraînent une obligation d’isolation par les propriétaires. Il s’agit d’œuvres jugées « lourdes », telles que :
Les bâtiments qui ne dérogent pas à cette loi
Les immeubles d’habitations, les maisons individuelles et tous les bâtiments où sont entrepris des travaux lourds sont concernés par la loi sur l’obligation d’isolation par les propriétaires.
Depuis l'entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience en 2021, et du décret n° 2021-872 du 30 juin 2021, le Code de la construction et de l'habitation précise et harmonise les exceptions à l'obligation d'isolation lors de travaux importants. Les principales dérogations restent :
- impossibilité technique avérée, non-respect des règles juridiques (servitudes, droit des sols, protection du patrimoine) ;
- disproportion manifeste entre le coût des travaux et les économies potentielles générées ;
- incompatibilité avec l'architecture ou la protection patrimoniale (bâtiments classés, labellisés ou situés dans des secteurs sauvegardés).
Le décret précise la notion de "disproportion manifeste" du coût et ajuste la liste des bâtiments patrimoniaux conformément aux dernières évolutions réglementaires.
Le lien entre le type d’isolation et les travaux entrepris
La réfection des toitures entraîne une obligation d’isolation par le propriétaire. Pour rendre les travaux d’isolation obligatoires, il faut que la réfection de la toiture conduise à un remplacement ou au recouvrement d’au moins 50 % de la surface, hors ouvertures.
L’isolation des murs extérieurs
L’obligation d’isolation par le propriétaire concerne aussi la réfection des parois (murs et façades) des pièces chauffées donnant sur l’extérieur. Cela porte sur des parois « constituées en surface à plus de 50 %, hors ouvertures, de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal ».
Un bilan énergétique pour améliorer son isolation
Pour faire le point sur les performances énergétiques de votre logement, n’hésitez pas à réaliser un bilan énergétique. Rapide et simple à faire, il vous permet de savoir si votre habitation est bien isolée et quels travaux d’amélioration vous pourriez faire pour augmenter ses performances énergétiques.
Depuis le 1er avril 2023, l'audit énergétique est devenu obligatoire lors de la vente de logements classés F ou G (logements énergivores) en monopropriété. Cette obligation, qui s'adresse tant aux maisons individuelles qu'aux immeubles d'habitation appartenant à un seul propriétaire, a été élargie aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025. L'audit énergétique doit être mis à disposition de l'acquéreur dès la première visite et annexé à la promesse de vente ou à l'acte authentique. Ce diagnostic approfondi permet d'informer concrètement l'acheteur sur l'état énergétique du logement, les travaux à prévoir et les améliorations envisageables, guidant ainsi les futures rénovations pour optimiser la consommation d'énergie du bien.
Réaliser un bilan énergétique
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